Зворотній дзвінок
Зворотній дзвінок

Фактично, весь період незалежності України триває земельна реформа, що за часом стала найбільш тривалою в світі. Її знаковою віхою стало прийняття 31.03.2020 закону, що фактично відкриває ринок сільськогосподарської землі в Україні. Поряд з цим, низка інших законотворчих ініціатив з питань земельної реформи в Україні вже прийняті за основу (в першому читанні), або знаходяться на етапі розгляду в комітетах Верховної Ради.

В рамках реформи Об’єднані територіальні громади мають тверді перспективи розпоряжатися значними фондами земель сільськогосподарського та іншого призначення, що знаходяться в їх межах. Як вже прийняті законодавчі акти, та ті, що на часі, розширюють можливості об’єднаних територіальних громад по ефективному володінню й управлінню належним їм земельним фондом?

Децентралізація управління землею

Проект Закону № 2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», прийнятий за основу (в першому читанні) 14.11.2019.

Цей законопроект покликаний децентралізувати управління землями, передаючи державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад, в тому числі окремі функції контролю з їх використання відповідним місцевим органам.

Відповідно до законопроекту № 2194, землями комунальної власності територіальних громад будуть вважатися всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель та земельних ділянок:Земельні ділянки в межах ОТГ, право державної власності на які зареєстровано у ДРРП, переходять у власність територіальної громади просто з моменту державної реєстрації права комунальної власності на них. Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, для переходу у комунальну власність будуть потребувати процедури (та відповідно, витрат) на їх формування, та внесення до земельного кадастру.

Важливо – перехід земельної ділянки із державної у комунальну власність не стане підставою для припинення права оренди та інших речових прав на неї. Внесення змін до вже діючого договору оренди зі зміною органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою – не вимагається, і буде здійснюватися лише за згодою сторін. Що може містити в собі проблему. Оскільки відомо, що в багатьох регіонах непоодинокі випадки, коли державні землі орендуються на довгі терміни під дуже низькі відсотки, це означитиме суттєві фінансові втрати для територіальних громад. Наразі реального механізму, як виправити подібну ситуацію немає. В таких випадках територіальним громадам буде необхідно на особистих комунікаціях з орендаторами домагатися змін договорів оренди, тепер вже земель комунальної власності, на більш вигідних умовах.

Інші важливі аспекти законопроекту №2194, які слід мати на увазі вповноваженому керівництву ОТГ:

  • Із дня набрання чинності № 2194, і до державної реєстрації права ТГ (комунальної) власності на земельні ділянки, що перебували в державній власності - органи виконавчої влади, що раніше здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, вже не будуть мати права здійснювати розпорядження ними. Це створить певний перехідний період, протягом якого територіальним громадам буде неможливо організувати ефективне використання зазначених земель. Тож, в інтересах ОТГ буде максимально прискорити перереєстрацію земельних ділянок державної власності – в комунальну.
  • Надані до набрання чинності № 2194 дозволи на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок державної власності, залишаться чинними. Проте рішення про затвердження такої документації, яка на день набрання чинності № 2194 не була затверджена, вже будуть приймати сільські, селищні, міські ради.
  • Виконавчим органам сільських, селищних, міських рад надається право виконувати функції державного контролю за використанням та охороною земель,. В тому числі, по контролю за самовільним зайняттям земельних дфлянок та їх цільовим використанням Проте така передача відбудеться за умови, якщо виконавчими органами сільських, селищних та міських рад будуть прийняті відповідні рішення щодо організації здійснення такого контролю. Державна екологічна інспекція продовжить здійснювати контроль за земельними правопорушеннями, що мають екологічний характер (псування земель).
  • Спрощується процедура встановлення меж територіальної громади. Вимоги усього дві : щоб ця межа не змінювала меж адміністративно- територіальних одиниць, і щоб вона не проходила по середині якоїсь вже сформованої земельної ділянки.
  • Місцеве самоврядування отримає можливість змінювати цільове призначення земельних ділянок приватної власності, та затвердження детальних планів територій за межами населених пунктів.

Врегулювання встановлення меж громад

Проект Закону № 2280 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель», що прийнятий за основу 12.12.2019. Що планується змінити?

По-перше, пропонується процедура, яка спростить та прискорить отримання земельних ділянок державної власності в користування, або в рамках безоплатної приватизації. Планується, що пошук та резервування (строком на два тижні) зацікавленою особою підходящої земельної ділянки буде здійснюватися через Інтернет, безпосередньо на публічній електронній кадастровій карті. Експонування такої ділянки (викопіювання з наданням спеціального кадастрового номеру) буде здійснюватися в автоматичному режимі. Тоді як зараз така особа змушена завчасно готувати та надавати до місцевої ради картографічні матеріали того місця, де вона хотіла б отримати ділянку. І при цьому не має гарантії, що за той час, поки вона готує документи, цю ділянку не виділять комусь іншому.Запроваджується комплексне просторове планування територій громад, що скасовує необхідність розроблення декількох видів містобудівної документації, документації із землеустрою, охорони навколишнього природного середовища та об’єктів культурної спадщини. Воно буде здійснюватися на підставі комплексного плану просторового розвитку громади, що стане одночасно містобудівною документацією, і документацією із землеустрою на місцевому рівні.

Цей комплексний план також буде передбачати зонування територій громади за цільовим призначенням: розподіл на зони для ведення сільського господарства, промислового виробництва, забудови, тощо. Логіка такого підходу проста – стратегія розвитку громади має плануватися наперед, для цього необхідно завчасно та на довгострокову перспективу розподілити земельні ресурси. Це буде запобігати хаотичним змінам цільового призначення земельних ділянок на догоду поточним швидкоплинним інтересам. Для того буде потрібне внесення змін в документи комплексного (стратегічного) планування розвитку громади, що буде важко здійснити без їх ретельного та уважного розгляду.

Планується, що такі комплексні плани просторового розвитку повинні бути в кожній ОТГ. Якщо їх не буде, то планувати якусь діяльність в ОТГ на перспективу в 1-2 роки й більше – стане доволі складно. Для того, щоб реалізовувати інвестиційні проекти, чи здійснювати якесь розпорядження землями, від ОТГ будуть вимагати наявності таких комплексних планів. В якості прикладу, як це буде виглядати, можна навести геопортали комплексних планів просторового розвитку ряду ОТГ в Донецькій, Луганській, Харківській областях, що вже розроблені за грантові кошти в рамках проекту USAID.

Ринок земель сільськогосподарського призначення

Закон України (законопроект № 2178-10) «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», що прийнятий в цілому 31.03.2020. Цей Закон, що знаменує собою довгоочікуване відкриття в Україні ринку земель сільськогосподарського призначення, має набрати чинності з 1 липня 2021 року. 

Щодо останнього пункту про юридичних осіб – це означає, що не може бути ніяких “матрьошок”, коли одна юридична особа володіє іншою юридичною особою, а та – третьою, яка вже в свою чергу володіє землею. Це необхідно для чіткого розуміння, хто ж є фактичним власником цієї земельної ділянки. 

Інший важливий аспект закону – це заборона купівлі с/г землі ближче ніж 50 км до державного кордону (крім тих місцевостей, де держкордон проходить по морській ділянці) для юридичних осіб, учасниками яких є іноземці. Одній фізичній чи юридичній особі заборонено володіти площею сільськогосподарських земель, що перевищує 10 тис.га.

Громадяни України З 01.07.2021 до 01.01.2024 можуть володіти до 100 га сільськогосподарської земелі. З 01.01.2024 обмеження складатиме 10 тис. га

Площа с/г земель у власності юридичної особи не може перевищувати загальної площі земель, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 тис. га. До площі с/г земель у власності особи зараховується:

  • земля у безпосередній власності;
  • с/г землі юридичної особи, в якій фізична особа є учасником, у співвідношенні рівному до належної їй частки у статутному капіталі.

Особливими умовами для комерційних банків є те, що на них не поширюються (не обмежуються) граничні ліміти площі с/г земель у власності. В той же час для банків вводиться обмеження на володіння сільськогосподарськими земельними ділянками – тривалістю не більше ніж 2 роки. Такі особливі умови для банків вводяться задля стимулювання кредитування фермерів та інших сільгоспвиробників під заставу землі. Теоретично, банк зможе конфіскувати у своїх збанкрутілих боржників заставних земельних ділянок більше ніж на 10 тис.га, але буде змушений їх продавати через аукціон не пізніше ніж за 2 роки.

Ще важливі вимоги цього Закону:

  • порушення вимог законодавства щодо набуття або володіння с/г землею може стати підставою для конфіскації земельної ділянки;
  • до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (на сьогодні, за даними Держгеокадастру, середнє значення нормативної грошової оцінки 1 гектара ріллі в Україні складає 27 499,72 грн).

Цим Законом вводяться пільгові умови придбання с/г землі для фермерів. При наявності в них права постійного користування з метою ведення селянського (фермерського) господарства, або права довічного успадкованого володіння – придбання с/г земельної ділянки дозволяється здійснювати без аукціону, за ціною нормативної грошової оцінки, з наданням розстрочки платежу терміном на 7 років.

Продаж державних та комунальних земель сільськогосподарського призначення забороняється.

Земельні аукціони

Проект Закону № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони», прийнятий в першому читанні 14.11.2019. Законопроект запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів, й зобов'язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони.

Основні положення законопроекту № 2195:

  1. Ніяких локальних торгів! Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, або прав на них, здійснюється виключно на конкурентних засадах через електронні аукціони.
  2. Задля обмеження можливостей по зриву (електронних) земельних аукціонів, збільшується розмір гарантійного внеску, який не може становити менше 30 відсотків стартової ціни продажу землі, або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою. У разі зриву земельного аукціону з вини покупця – його гарантійний внесок не повертається.
  3. Підписання договору купівлі або оренди земельної ділянки здійснюється автоматично, за допомогою електронних цифрових підписів. Цим усувається можливість зловживання, коли торгуються договори купівлі або оренди з одними умовами, а на підпис надаються тексти договорів з суттєво зміненими умовами.
  4. Орендар має переважне право на викуп земельної ділянки, але – за максимальною ціною торгів. Коли діючий орендар і інший покупець на аукціоні пропонують однакову найвищу ціну, то переможцем торгів оголошується саме орендар. Організатор торгів має письмово повідомити орендаря про проведення таких торгів не пізніше ніж за 30 календарних днів до їх початку.
  5. Стартова ціна для державних та комунальних земель не може становити менше їх нормативної грошової оцінки.
  6. Максимальний розмір лоту для державних та комунальних земель не повинен перевищувати 20 гектарів. Це має надати рівні можливості малим та середнім фермерам щодо купівлі таких земельних ділянок, оскільки їх ціна для них є цілком доступною.

Система електронних земельних аукціонів має відбуватися в державній електронній торговій системі Прозорро. Що це означає для ОТГ? По перше – нульові ризики корупції, бо технічно практично неможливо впливати на хід торгів. Все буде абсолютно прозоро, інформація в режимі онлайн доступна всім торговим майданчикам, учасникам та спостерігачам. Буде багато майданчиків, які займатимуться всіма адміністративними процедурами: підготовкою документів, перевірками покупців, завантаженням інформації в систему... Функція вповноважених представників ОТГ буде лише в виставленні на торги прав купівлі або прав оренди своїх земельних ділянок, і очікуванні на їх переможця (переможців).

Кредити на купівлю землі

Розпорядження Кабінету Міністрів України від 29.09.2019 № 882-р «Про схвалення концептуальних напрямів здешевлення кредитів сільськогосподарським товаровиробникам для купівлі земель сільськогосподарського призначення». Документ спрямований на вирішення ряду актуальних проблем:

  1. обмежених фінансових можливостей сільськогосподарських товаровиробників, особливо малих та середніх, для купівлі землі сільськогосподарського призначення після запровадження її обігу;
  2. високої вартості банківських кредитів;
  3. обмеженого доступу середніх сільськогосподарських товаровиробників та відсутності доступу малих сільськогосподарських товаровиробників до банківських кредитів;
  4. неефективності законодавства та механізмів, які регулюють відносини у сфері надання державної підтримки сільськогосподарським товаровиробникам.

Відповідно концепції, планується здійснити здешевлення кредитів с/г товаровиробникам шляхом часткової компенсації відсоткової ставки за кредитом, а саме:

  • Планується компенсувати відсоткову ставку у розмірі облікової ставки НБУ. Наприклад, з 13 березня 2020 вартість облікової ставки НБУ становить 10%. Якщо банком надається кредит під 20%, то 10%, або половину відсоткової ставки, буде компенсувати держава. В результаті вартість кредиту для сільгоспвиробника буде становити лише 10%.
  • Встановлюється максимальна сума ліміту компенсації за банківськими відсотками - один аграрій може отримати до 5 млн гривень в рік. Це означає, що за допомогою кредиту він зможе купити до 1 тис.га щороку. При цьому частково компенсуючи свою відсоткову ставку по кредиту.
  • Створюється фонд часткового гарантування земельних кредитів. Він має гарантувати банку компенсацію 50% суми кредиту, якщо аграрій не поверне кредит, під який купив землю. Це означає, що банки більш охоче будуть давати кредити навіть дрібним аграріям, які не матимуть реального майнового забезпечення для кредитної застави.
  • Впроваджується фіксація цін на угоди оренди і купівлі/продажу, що сприятиме зростанню ліквідності ділянок.

Пілотний проект Державного аграрного реєстру

Указом Президента № 837/2019 «Про невідкладні заходи з проведення реформ та зміцнення держави» впроваджується пілотування Державного аграрного реєстру, основним завданням якого є адміністрування державної підтримки в АПК. За допомогою Аграрного реєстру планується адекватно ідентифікувати учасників ринку, знаходити саме тих фермерів, які мають отримувати підтримку, налагоджувати з ними ефективну комунікацію, імплементувати програми державної підтримки, спрощувати доступ до банківського кредитування, тощо.

Як це буде працювати? Створюється центральна база даних, яка отримує інформацію з Державного земельного кадастру, з Міністерства юстиції, з реєстру тварин та ін. Вся ця інформація буде в максимально концентрованому та доступному вигляді отримуватися самим (зареєстрованим в системі) фермером, використовуватися державними установами для формування політики, і комерційними банками (з дозволу фермера) для того, щоб спростити адміністрування кредиту, отримати вичерпну інформацію про аграрія.

Проект Державного аграрного реєстру в період з 05 по 21 лютого 2020 року вже пройшов пілотне випробування на базі 18 ОТГ в Львівській, Київській, Волинській, Черкаській, Миколаївській та Одеській областях. Система аграрного реєстру, що випробовувалася, виявилася достатньо простою в користуванні, й дозволяє зареєструватися будь кому за допомогою простого електронного ключа. Для аграріїв при реєстрації в реєстрі є перевага в тому, що вони можуть оперативно подати заяву про помилку в Держгеокадастр.В чому зацікавленість ОТГ в впровадженні та ефективному функціонуванні Державного аграрного реєстру? Економічна статистика показує, що чим більше відсоток зареєстрованих земель та аграріїв – користувачів цих земель на території, тим податкові надходження більші. Тож, чим більше земель і прав на них буде зареєстровано в межах певної ОТГ, тим більше коштів буде отримувати місцевий бюджет. Друге – це автоматизована аналітика з питань агропромислового розвитку та земельних відносин . Завдяки чому кожна громада матиме можливість максимально просто розібратися по своїй території: скільки в неї аграріїв,  землі, скільки зареєстрованих власників, орендарів, які строки оренди, тощо. Крім того, вже систематизована та узагальнена інформація з Держреєстру в перспективі буде необхідна ОТГ для складання генерального плану просторового розвитку громади, про який йшлося вище.

В перспективі подальшого розвитку Аграрного реєстру планується здійснювати дистанційне зондування землі. Це вже інший підхід, коли усе приховане стане явним, в тому числі – де земля не зареєстрована, але обробляється, або де земля обробляється в масивах, чого б не мало бути, тощо. Усе це можна буде оперативно відслідковувати, і що важливо, це буде підставою для проведення більш ретельних перевірок. Тож, той хто швидше почне до цього готуватися, швидше отримає доходи в місцевий бюджет.

Роман Граб, фахівець із земельних питань


Консультант
Проконсультуйтесь на цю тему з Експертом

Телефонуйте за номером +380 67 829 10 80
або залиште свої контактні дані і ми з вами зв'яжемося

Зворотнiй дзвінок