facebook pixel
Зворотнiй дзвінок
Зворотнiй дзвінок

Після реформи децентралізації органи місцевої влади отримали нові повноваження та величезні масиви земель. Не кожен керівник ОТГ на початку своєї роботи взагалі розуміє, що і з чого починати – як структурувати та класифікувати наділи, оформити нові землі, максимально ефективно їх використовувати. Це складний шлях, що є вкрай важливим, адже від ефективності адміністрування земельних ресурсів залежить наповнення бюджету. Від цього, відповідно, і можливість розвивати громаду, підвищувати добробут мешканців, розбудовувати інфраструктуру.

Відсутність актуальних даних про інвентаризацію, землекористування й нормативну грошову оцінку земель є одним з ключових обмежень територіальних громад в управлінні земельними ресурсами, що негативно впливає на формування місцевого бюджету.Рішенням в нашому випадку виступає проведення комплексного аналізу. Як робити земельну аналітику, які етапи проходження цього процесу? Аналіз земельних ресурсів об’єднаної територіальної громади базується на використанні релевантних даних за трьома ключовими блоками:

Аналіз забезпечує громаду інформацією про наявні у розпорядженні земельні ресурси та поточні ризики їх використання, зокрема:

Кожен гектар землі, що відповідає одному з цих критеріїв, це ризик недотримання громадою коштів у бюджет.

Інвентаризація земель

Відсутність на публічній кадастровій карті даних про ділянку або її власника може свідчити про відсутність цієї ж інформації у Держгеокадастрі та ДФС. Відповідно громада недоотримує податків з цих земель – земельний податок, ПДФО з оренди, єдиний податок, плату за землю. Можливі випадки виявлення серед зазначених земельних ділянок невитребуваних паїв та/або відумерлої спадщини. В такому разі, місцевий бюджет втрачає всю суму плати за землю за користування такими земельними ділянками.

Самовільне захоплення земель

Досить типовим є перше спілкування з новою ОТГ, яка бажає адмініструвати землі.

- Так, нам землю передали, тепер ці 3000 га ми здаємо в оренду і отримуємо дохід.

- Добре, а скільки там фактично обробляється?

- Ну як скільки, 3000 гектар звичайно.

Наш досвід часто свідчить, що 3000 га на папері – це не завжди 3000 га на полі. Може бути і 2950 і 3100 га. Другий варіант можна назвати несанкціонованим використанням, самозахопленням.

Як визначити факт самозахоплення? Необхідно порівняти фактичні контури посівів з юридичними межами ділянок, що обробляється. Якщо межі полів виходять за кадастрові контури – є факт несанкціонованого використання. Більше того, такі заорювання можуть бути інвентаризовані та витребувані ОТГ на свій баланс, як і ті державні землі, що були передані раніше. Зазвичай площа самозахоплень може сягати від 3 до 5% загального земельного банку ОТГ. Порахуйте, наскільки збільшиться надходження, якщо офіційно здати ці ділянки в оренду! 

Тіньова оренда земельних ділянок

Для земельних ділянок приватної форми власності існує ціла низка проблем, що стосуються передусім «тіньового» обробітку. Відсутність інформації про право користування свідчить про те, що агровиробники домовляються з власниками паїв про ведення обробітку і сплачують орендну плату напряму без підписання договору. З одного боку, - це приватні землі і ОТГ до них не має відношення, але податок на доходи фізичних осіб, 60% якого йдуть в місцеві бюджети, не сплачується.

Звичайно, є ймовірність того, що договір існує і його було укладено та зареєстровано до 2013 року, та на практиці, після додаткової перевірки, виявляється, що більше 50% ділянок дійсно оброблюються «в тіні».

Використання супутникових даних дозволяє встановити факт обробітку цілісних масивів ділянок, а за даними Реєстру речових прав можна визначити чи оформлено право користування на ці ділянки.

Невикористання державних та комунальних земель

Першочерговим завданням територіальних громад є управління державними та комунальними землями. Наявність у власності громади земель, що не передані у власність або користування призводить до втрат плати за землю. У разі виявлення таких земель ОТГ має прийняти рішення щодо їх подальшого розпорядження - передати на приватизацію, виставити на аукціон право оренди тощо.

Обробіток земель не сільськогосподарського призначення

Нерідко можна зафіксувати випадки обробітку с/г земель шляхом, що не відповідає визначеній категорії або цільовому призначенню, зокрема, розорювання ділянок, наданих для сінокосіння чи випасання худоби. Факт обробітку є відхиленням від затверджених проектів землеустрою і громада має попередити фактичного користувача про припинення правопорушення із подальшим накладанням штрафних санкцій.

Якщо земельна ділянка державної/комунальної власності, громада може ініціювати зміну цільового призначення земельної ділянки для збільшення надходжень в місцевий бюджет. 

Фінансова оцінка ризиків

Виявлені недоліки щороку призводять до втрат/недонадходжень до бюджету сільської ради. За результатами проектів, які вже були виконані компанією SmartFarming у Київській, Чернігівській, Полтавській областях можна стверджувати, що кожна територіальна громада недоотримує в бюджет сотні тисяч гривень на рік. Отже, кошти, виділені на інвентаризацію земель ОТГ, окуповуються протягом року, і дають можливість отримувати більші надходження у бюджет. Більше того, на сьогодні існує низка проектів та міжнародних інституцій, які допомагають ОТГ у реалізації проектів з інвентаризації земель. Компанія SmartFarming з минулого року, наприклад, розпочала співпрацю з американським проектом USAID та британським посольством за посередництвом Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу». Після аналізу «проблемних» земель замовнику надаються рекомендації (так звана покрокова інструкція) щодо вирішення питань з проблемними землями.

Які інструменти використовуються?

Для виявлення резервів наповнення місцевого бюджету через повноцінне використання земельних ресурсів, громадам необхідна цифровізація, перш за все за допомогою використання геоінформаційних систем (ГІС). Основою наповнення ГІС є карта земельних ділянок громади. Для створення загальної карти ділянок використовуються векторні дані Публічної кадастрової карти. Якщо ж дані ПКК не повністю покривають територію ОТГ, необхідно додатково оцифрувати паперові карти розпаювання в геоінформаційній системі.

Карта ділянок в ГІС системі QGIS 3.4.10

Наступним кроком є наповнення карти інформацією про земельні ділянки, їх власників та орендарів. Для цього використовуються дані реєстрів ДЗК та реєстру речових прав, які проходять попередню уніфікацію та очищення від задвоєнь. Після нормалізації, атрибутивні дані прив’язуються до карти ділянок в ГІС і громада отримує повну аналітику по всіх с/г землях в розпорядженні громади.

Карта ділянок з семантикою в BPM системі для управління земельними ресурсами Land Management Creatio

Останнім етапом є аналіз використання земель.  Для цього необхідно визначити на території громади суцільні масиви обробітку та створити карту полів.  Для формування карти полів використовуються актуальні супутникові знімки Sentinel 2, на основі яких спеціалісти проводять векторизацію контурів обробітку із застосуванням ГІС-інструментів. Співставлення та аналіз просторових і атрибутивних даних дає можливість розрахувати дані по кожному ризиковому показнику, що, з урахуванням інформації про податкові та орендні ставки, дозволяє обчислити загальну суму недоотримання коштів в бюджет. 

Поділитись цією статтею:
Автор
Назар Малиняк
директор
Консультант
Проконсультуйтесь на цю тему з Експертом

Телефонуйте за номером +38 067 829 10 80
або залиште свої контактні дані і ми з вами зв'яжемося

Підписатись на наші новини

Доброго дня!

Дякуємо за інтерес до наших послуг.

Залиште свої контакти і наш менеджер зв'яжеться з Вами і надасть всю необхідну інформацію

Зворотнiй дзвінок